【別荘売る前に！】別荘を再活用して利益を生み出す方法

「別荘に通うことが少なくなってきたので、売却しようかな」

「でも売却せずに、活用する方法はないんだろうか……」

購入した別荘の利用頻度が少なくなってくると、維持費を払い続けるよりも売却する方が良いのでは、と考えていませんか？

売却するしかないと思っていた別荘も、方法次第では収益を生み出せる可能性があります。

本記事では利用頻度が少なくなってきた別荘の再活用法を紹介しています。

【記事を読んで分かること】

• 別荘売却の前に検討したい「賃貸物件」としての再活用法
• 別荘を賃貸物件として貸し出す際の注意点

本記事を最後まで読めば、別荘を売却する以外の活用法が分かりますよ。

それでは早速みていきましょう！

別荘を賃貸物件として再活用する二つの方法

別荘の売却を考える際は、あなたの別荘を賃貸物件として再活用できないかを検討するチャンスです。

理由は、条件に合致すればあなたの別荘を使って収入を得られる可能性があるためです。

利用しなくなった別荘を「賃貸物件」として再活用する方法としては、簡易宿所として貸し出すか、民泊施設として貸し出すか、の二パターンに分かれます。

利用時の届出内容や手続き・別荘を貸し出しできる日数など、それぞれ違いがあるものの、簡易宿所も民泊施設も宿泊料をもらって別荘を貸し出す施設という意味では、どちらも内容は変わりません。

大きく異なるのは、その根拠となる法律です。

簡易宿所の場合は旅館業法、民泊施設の場合は民泊新法という法律が根拠法となります。

簡易宿所と民泊の違いをまとめたものが、下表となります。

どちらで貸し出す方が良いのかは、それぞれメリット・デメリットがありますので解説していきますね。

簡易宿所として貸し出す場合のメリット・デメリット

別荘を貸し出して高い収益を得たいのであれば「簡易宿所」として、別荘を再活用する方法がオススメです。

簡易宿所のメリットは、なんと言っても一年を通して貸し出せるので民泊施設よりも高い収益が見込める点でしょう。

民泊施設の場合、一年のうちに貸し出しできる日数は180日以内までと決められていますが、簡易宿所の場合は一年中貸し出せるんですね。

そのため、一年を通して利用客が見込まれる人気リゾート地に別荘を所有している場合などは、民泊に比べて利用機会が増えるため、収益アップに繋がります。

一方で、簡易宿所には三つのデメリットがあります。

• 参入障壁が高い
• 法律に則った設備や機器の準備が必要
• 別荘の場所によっては、収益が出ない可能性がある

順にチェックしていきます。

参入障壁が高い

別荘を再活用して利益を出すに最適な簡易宿所ですが、営業開始前後に必要な手続きや準備が多く、参入障壁が高いことがデメリットの一つです。

【簡易宿所の営業に必要な手続き】

• 別荘地にある自治体への事前相談
• 簡易宿所の営業許可申請、別荘の図面、その他自治体が定める書類の準備
• 簡易宿所としての設備基準を満たしているか、役所職員による立入検査
• 営業開始後は寝具の交換や清掃などの衛生管理　

申請書類の作成や提出、営業開始後の清掃などを個人で行うことは難しいです。

しかし、申請書類の作成であれば行政書士に、清掃であれば管理代行会社に業務委託することも可能です。

委託費用はかかりますが、複雑な手続きやメンテナンスを代行してくれますので、あなたの手間を省略できます。

予算に応じて利用を検討してみてくださいね。

法律に則った設備や機器の準備が必要

簡易宿所として別荘を活用する際には、消防法や建築基準法などの法律に従って設備を準備する必要があります。

消化器や火災報知器などの消防設備が揃っているか、非常用照明など利用者の安全に関わる設備が設置されているか、換気や防湿対策がされているか等ですね。

有事の際に、利用者の安全を守るための設備を設置する必要があるため、追加でリノベーション費用を支払う可能性があります。

設置の際も各種法律の基準に従う形になり、満たない場合は、営業許可が下りません。

その際は、基準を満たすように別荘を改築しないといけない可能性があることは覚えておいてください。

別荘の場所によっては収益が出ない可能性もある

通いづらい場所であったり、別荘地として不便な場所であった場合、利用が見込めずに収益が出ない可能性も知っておくべきデメリットです。

あなたの別荘にどの程度の価値があるかどうかは、不動産会社に確認をしたり、ネットで相場を調べたりすれば確認できます。

簡易宿所として再活用するか、売却するかを判断する基準が分かりますので、必ずリサーチか相談をしてみてください。

民泊施設として貸し出す場合のメリット・デメリット

簡易宿所ではなく、民泊施設として別荘を貸し出すことも当然アリです。

簡易宿所とは異なり、民泊施設として別荘を再活用する場合は、別荘がある自治体の役所に申請を行い、認定されれば民泊別荘としての営業が可能ですので参入障壁は低いといえます。

これは大きなメリットと言えるでしょう。

また、簡易宿所と比較しても、火災報知器や消化器といった機器類の設置条件が緩和されますので、初期費用を抑えられる点も見逃せません。

反面、民泊別荘として貸し出す際のデメリットとなるのが180日の営業日数制限です。

簡易宿所と異なり、民泊の場合は一年間の営業可能日数に制限があります。

そのため、一年を通して需要のある土地の別荘であっても、制限日数分の収益しか得られないデメリットがあります。

民泊施設として貸し出しをした後でも、簡易宿所への切り替えは可能ですので、180日以上の利用が見込まれる場合は切り替えすることがオススメです。

別荘を賃貸物件として貸し出す際の注意点

別荘を「簡易宿所」または「民泊施設」として活用する前に知っておくべきことは、別荘地によってはどちらも営業できない可能性があることです。

簡易宿所の場合は都市計画法により定められた用途地域の区分によって、旅館業ができる土地かどうかが決められています。

あなたの別荘地が旅館業が行えない用途地域であった場合、簡易宿所として営業することはできません。

別荘地がある役所の都市計画課に問い合わせれば、旅館業が可能かどうかが分かりますので、事前に確認してみてください。

民泊施設においても都市計画法の用途地域が基準となりますが、簡易宿所よりも基準はゆるくなっています。

しかし、各自治体の条例によっては民泊が禁止されている自治体もあります。

たとえば、軽井沢では民泊施設の設置が認められていませんしね。

民泊は禁止されている一方で、賃貸別荘ならば設置は可能など、各自治体によって設置基準が異なるのが現状です。

あなたの別荘地で簡易宿所や民泊営業が可能かどうかは、別荘地を担当する役所に問い合わせれば確認できます。

賃貸別荘の営業が可能な場合、必要な手続きなどのアドバイスもしてもらえますので、事前に相談してみてくださいね。

まとめ

別荘を売る前に、別荘を再活用して利益を得る方法をみてきました。

簡易宿所にしても、民泊施設にしてもそれぞれメリット・デメリットがあるので確認しておきたいところです。

手続きや許可の難易度は高いですが、私としては簡易宿所として活用することをオススメします。参入障壁が高いと言うことは、裏を返せばそれはライバルが少ないということですからね。

セカンドハウスやデュアルライフという新しい生活様式の広がりとともに、別荘の需要も高まっていますので、まずは、あなたの別荘が簡易宿所や民泊施設として再活用できないかを調べてみましょう。

あなたの別荘は、あなただけの大切な資産です。

再活用できる条件が揃っているにも関わらず、安易に売却してしまうと、得られる筈の収入がなくなってしまうかもしれません。

そうならないためにも、今すぐ役所や不動産会社に相談して、別荘を再活用できないかを確認してみてくださいね。